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philippe388
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 21 Posté - 23 janv. 2011 :  16:36:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
caroline :
citation:
Si je suis Philippe un mauvais payeur, cela engendre un préjudice pour le syndicat qui doit pouvoir en obtenir réparation. Comment ? En se faisant plumer par son syndic ?


caroline :
citation:
Croyez bien que je serais toute prête à les payer s'ils profitaient au syndicat.


Voue démontrez ici que vous n'avez pas compris que le syndic ne se met rien dans sa poche.

Que vous refusez la réalité de votre situation de bien mauvais copropriétaire, le plus gros souci des copropriétés. Les mauvais payeurs mettent en péril le syndicat et non le syndic !!!

En payant en retard les charges, vous bloquez la gestion du syndicat et non du syndic.

Ces frais de relance vous ont imputés, mais ils ont bien été payés par tous les autres voisins.

Ne donnez pas de leçons de jurisprudence au président du tribinal que vous allez sollicité, vous êtes fautive; vous avez dépassé la vitesse autorisée, et ce n'est pas la faute de votre voiture qui roule à 200km/h ou ders policiers qui ont dressé votre amende.

caroline : pourquoi avez vous attendu plus de cinq ans pour contester devant le tribunal la "faute" du syndic ??? certainement en attendant une prescription qui n'existe pas !!!!

Courrez devant le TGI si vous si sur de votre bonne foi !!!! et on peut en douter selon vos explications.





caroline
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Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 Posté - 23 janv. 2011 :  17:12:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Philippe de cette surprenante leçon de morale qui quoi qu'il advienne ne me semble pas répondre à la question.

Lorsqu'un syndic facture 10€ au syndicat pour un courrier de relance automatisé avec un timbre à 53cts d'euros, qui pensez-vous qui est lésé ?


"Voue démontrez ici que vous n'avez pas compris que le syndic ne se met rien dans sa poche".

Dans ma copropriété, ces frais avoisinent le millier d'euros par an.... Par quelle surprenante arithmétique le syndic ne se met rien dans la poche ? Expliquez-moi. C'est le syndicat qui ne se met rien dans la poche. Le syndic fait "du gras" avec ces pratiques...c'est un lieu commun.


"Ces frais de relance vous ont imputés, mais ils ont bien été payés par tous les autres voisins".

Et donc par moi-même aussi - de facto - en ma qualité de copropriétaire. Ne l'oubliez pas.


"caroline : pourquoi avez vous attendu plus de cinq ans pour contester devant le tribunal la "faute" du syndic ??? certainement en attendant une prescription qui n'existe pas !!!!"


Parce qu'il y a un changement de syndic (en fait le beau-frère du précédent) et que je me suis contentée de payer les charges et autres travaux sans jamais régler ces arriérés de frais injustifiés, injustifiables et illégaux.

J'ai pris néanmoins la peine de les contester chaque année par des courriers recommandés restés chaque fois sans réponse.

Vous trouvez cela admissible ? Moi pas.

Ces pratiques ne font décidément pas honneur à une profession dont la réputation est déjà largement écornée.

Et votre argumentaire laisse penser, à moins que vous ne soyez - ce que je ne crois pas - un copropriétaire stupide - que vous en faites parti.

Alors, de grâce, donnez-nous de vrais arguments. Pour la procédure, une simple injonction de faire devant le TI suffira, sur les conseils de la DDPP (DGCCRF).

Pour la prescription, elle semble à ce sujet acquise contrairement à ce que vous m'indiquiez Gedehem, dans la mesure où ces frais n'ont fait l'objet d'aucun recouvrement par huissier ou assignation en justice depuis 5 ans....

Merci au passage à Philippe pour son élégant procès d'intention.

Édité par - caroline le 23 janv. 2011 17:41:42

BANZAI
Contributeur vétéran

1351 message(s)
Statut: BANZAI est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 Posté - 23 janv. 2011 :  18:13:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"il y a un changement de syndic (en fait le beau-frère du précédent)".....: pas très malin!

caroline
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 23 janv. 2011 :  21:27:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par BANZAI

"il y a un changement de syndic (en fait le beau-frère du précédent)".....: pas très malin!


Je n'en suis pas si sur au contraire....

JPM
Pilier de forums

3072 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 25 janv. 2011 :  23:30:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem :
citation:
L'autre aspect : ces frais "de relance" n'ont pas de fondement juridique. mentionnés sur le contrat de mandat, ils ne sont pas imputables aux copropriétaires.
L.art.10-1 ne fait mention que de la "mise en demeure", la relance n'existe pas.


L'affirmation doit être tempérée !
L'article 10-1 n'interdit pas la pratique des frais de relance qui sont expréssément mentionnés dans le texte de cet article

Bien au contraire il valide le principe de la rémunération de la relance.

Mais il y a un "flop" dans ce texte : une relance par lettre simple est forcément antérieure à la mise en demeure. Son intérêt est d'éviter les frais et désagrément d'une MD par LRAR notifiée d'emblée, surtout pour les petits montants. Or l'article 10-1 mentionne la MD d'abord, la relance ensuite !

Certains syndics appliquent le texte à sa lettre : MD d'emblée même pour 110 €. On ne peut pas le leur reprocher.

Gedehem ajoute :

citation:
D'autre part, CA Paris 3 mai 2007 ".. a considéré que les frais de recouvrement ne pouvaient être considérés comme « nécessaires », au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « s'ils sortent de la gestion courante du syndic » et qu'ils traduisent des « diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ».
On peut, à la lumière de cette décision, estimer que tel ne serait vraisemblablement pas le cas si les frais de relance simple étaient forfaitisés dans le cadre du contrat de syndic, ou si cette pratique devenait systématique ou trop précoce."


L'arrêt cité statue sur des faits antérieurs à la loi du 13 juillet 2006 qui a modifié l'article 10-1. Le texte antérieur ne visait pas les relances.

La forfaitisation dans les frais de syndic est absurde ! Pourquoi prévoir des frais de relance dans un syndicat dont tous les membres paient rubis sur l'ongle ? La relance est une prestation imprévisible. Qui peut prévoir le nombre de relances pour une période donnée ? Personne. Elle est aussi une prestation exceptionnelle puisque le paiement ponctuel est la règle.

Ce qui est justement critiqué, c'est la pratique des relances en rafale pour une même créance. Pour celle ci une seule relance est admissible. Ensuite, on passe à la mise en demeure.

Et la conclusion de Gedehem
citation:
En résumé, le syndic ne peut réclamer ces frais hors d'une décision d'un juge. Ce n'est pas à Caroline de le saisir mais au syndic (pour le syndicat), puisque c'est lui qui réclame une créance.
Comme il devra la justifier et que ce sera quasi mission impossible, mais surtout qu'on ne sollicite pas un juge pour 10 ou même 30 €, elle peut dormir en paix ...


est aussi erronée que ce qui précède ! Le syndic doit facturer au syndicat les relances. C'est le syndicat qui paie le syndic et qui impute au copropriétaire la charge si l'on fait abstraction de la controverse.
Pas besoin de décision judiciaire pour faire payer au syndicat une prestation effectuée conformément au contrat de syndic.

Reste le coût facturé. C'est au conseil syndical et à l'assemblée de négocier sur ce point comme sur d'autres.

Prétendre que la relance ne vaut pas plus que le coût de son timbre dénote une méconnaissance des règles économiques les plus élémentaires. Le papier, l'enveloppe, le temps passé, le traitement informatique, l'amortissement du matériel sont des éléments de calcul du prix auquel il faut ajouter la marge bénéficiaire du syndic.

Il y a pour celà des experts comptables spécialisés qui, depuis des lustres ont établi des grilles de coût.

Bilan de la question : un texte mal fagoté comportant une contradiction interne, des affirmations inexactes, une conception inappropriée du prix de revient et du prix final et une copropriétaire qui admet ses retards de paiement mais ne veut pas en supporter les conséquences.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

caroline
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 26 janv. 2011 :  02:40:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup de ces éclairages, JPM.

Pour les conséquences, si, si, je veux bien les endosser, au contraire. J'ai même proposé au syndic de me faire supporter les intérêts de ces retards, à la condition naturellement que ceux-ci soient verser dans le compte du syndicat...Mais il semble que leur couteux système informatique comptable n'est pas prévu ce type de calcul...

Élément nouveau, mais édifiant : alors que je suis à jour du paiement de mes charges (mais non de ces relances que je n'ai jamais payées), le syndic vient de m'adresser une mise en demeure AR (automatisée) avant transmission du dossier à l'huissier pour le paiement de ces relances impayées avec pour seul libellé : solde à nouveau de.....au...

Le tout facturé 50€ ! Or, je lie dans une jurisprudence déjà ancienne (2003) de la Cour d'Appel : "Qu’en tout état de cause, des frais d’ouverture de contentieux " (80 €) ne sauraient donner lieu à une quelconque rémunération car ils ne correspondent à aucune diligence précise, nécessaire au recouvrement de la créance ; qu’en réalité, de tels frais doivent être englobés dans les frais de gestion courante du syndic ".

" Que, pareillement, les " frais de transmission à l’huissier " (80 €) ne sont indemnisables que s’ils correspondent à une travail effectif : la simple transmission à l’huissier d’un relevé informatique retraçant dix écritures (dont un " solde exercice précédent " non explicité et trois " frais de rappel " réclamés illicitement au débiteur) ne saurait donner lieu à rémunération ".

" Que ni les " honoraires de contentieux " (157,87 €) ni les " honoraires gestion contentieux " (66 €) ne sont explicités ; que le syndic ne justifie dans ce dossier d’aucune diligence particulière excédant sa gestion courante, ect. ".


Il est vrai que je m'attendais à minima à un récapitulatif de toutes ces lettres de relances simples non payées depuis 6 voire 7 ans maintenant...d'autant qu'il ne s'agit ici que du B.A.BA : la mise en demeure avec le détail précis des créances revendiquées et non payées...

50 € pour ce torchon ? On prend vraiment ici les copropriétaires pour des vaches laitières !


Donc là, c'est forcément direction le tribunal !

Édité par - caroline le 26 janv. 2011 02:57:19

JPM
Pilier de forums

3072 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 26 janv. 2011 :  10:17:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le régime de la copropriété est désormais le temple du charabia burlesque. Dommage pour la loi du 10 juillet 1965 dont les géniteurs écrivaient clairement.

Dernier avatar l'arrêté Novelli mais, dans l'article 11 du décret on trouve aussi le récent " projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire " qui n'est pas mal non plus. Depuis un siècle il y a dans toute copropriété un relevé général des charges et des relevés individuels de charges.

Il manque dans les textes la définition précise de la forme et du contenu de ces documents. Ce n'est pas difficile. Il suffit de se référer à la pratique des syndics sérieux, de 1920 à nos jours, leurs relevés sont demeurés identiques à peu de chose près.

Dès lors que cette définition est fournie, il suffit de reprendre les appellations correspondantes. C'est une manie quasiment psychiatrique que de vouloir changer périodiquement les appellations : fonds de roulement, avance permanente de trésorerie, et la suite ...

Les syndics professionnels nous régalent pareillement, sans avoir conscience d'être les premières victimes de leur charabia.

Caroline cite justement les frais d'ouverture d'un dossier contentieux. L'ouverture d'un dossier n'est pas une prestation significative, pas plus d'ailleurs que l'ouverture du compte de l'acquéreur.

Mais la constitution du dossier de recouvrement est au contraire une prestation significative, même pour le plus modeste des recouvrements. Elle justifie une rémunération et une juridiction se ridiculiserait à le nier alors que dans le passé le président de la 23e chambre de la Cour d'appel de Paris a publiquement fustigé les avocats présentant des dossiers indigents.

L'ennui est que les associations consuméristes contestent la réalité de cette prestation !!!! Elle devrait être incluse dans les prestations courantes. Position aussi inappropriée que celle des syndics avec les frais d'ouverture d'un dossier.

Itou pareil pour les frais de remise à l'huissier !

Caroline, si vous avez reçu des relances uniques pour des retards successifs, payez les.

Si vous avez reçu des rafales, listez dans chaque cas la première relance et éliminez les suivantes. Payez le total de la liste et écrivez au syndic que pour les suivantes il peut aller se faire voir.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 28 Posté - 26 janv. 2011 :  12:27:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM indique plus haut, relevant une erreur de ma part :
"Le syndic doit facturer au syndicat les relances. C'est le syndicat qui paie le syndic et qui impute au copropriétaire la charge si l'on fait abstraction de la controverse.
Pas besoin de décision judiciaire pour faire payer au syndicat une prestation effectuée conformément au contrat de syndic."


Nous sommes bien d'accord, et je n'ai pas dit autre chose !

La difficult survient, ce que relève également JPM, lorsque le syndicat veut ensuite imputer à tel copropriétaire ces frais de relance !
Qui plus est avec le mic mac relevé par JPM de l'art.10-1 et le préalable de la MED.

Nous arrivons toutefois à la même conclusion :
"Caroline, si vous avez reçu des relances uniques pour des retards successifs, payez les.
Si vous avez reçu des rafales, listez dans chaque cas la première relance et éliminez les suivantes. Payez le total de la liste et écrivez au syndic que pour les suivantes il peut aller se faire voir."



philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 29 Posté - 26 janv. 2011 :  13:08:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le plus ridicule dans cette histoire est il le flou des textes, que seul un juriste pourra apprécier et non la majorité des copropriétaires, ou l'attitude de caroline qui cherche à tous prix un texte de loi ou des cass. pour excuser sa position de mauvais payeur, et cela pour quelques dizaines d'Euros !!!!

Acceptez de payer des intérêts de retard ET ne pas régler les 10 € d'une relance que le syndic est OBLIGE de faire, n'est pas très sérieux.

Le syndic continue de relancer caroline avec un MED et un huissier, tout cela sombre dans un bras de fer, dont le SDC sortira perdant, car ses frais sont bien supportés par le SDC, c'est à dire TOUS les autres copros !!!! même si vous les jugez illicites

Ce ne sera pas le syndic qui, dans son contrat approuvé par l'AG, fixe la première relance à 10€, pas d'abus ni d'arnaque la dedans, mais les avocats et huissiers qui vont se régaler !!

Si caroline avait respecté ses engagements de payer à l'heure ses charges, ce combat inutile et ridicule n'aurait pas eu lieu. La première fautive est bien caroline.

caroline : vous ne désirez pas suivre les conseils des Uinautes, allez donc au tribunal si vous jugez illicites ou illégales tous les frais de recouvrement, car seul le tribunal aura raison, et revenez nous voir si vous avez gagné ou perdue !!!!!

Pas si sur que le tribunal soit indulgent avec vous qui payez vos charges toujours en retard depuis 6, 7ans !!!!

caroline
Nouveau Membre

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Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 Posté - 26 janv. 2011 :  20:08:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais que cache donc, Cher Philippe, ce souci de vous emporter sans décidément jamais répondre à la question posée ? De grâce, épargnez-nous vos allégories de délinquance routière et autres "premiers fautifs". La question n'est pas l'existence de la faute (et quelle faute grand Dieu) mais les modalités de sa réparation.

"Acceptez de payer des intérêts de retard ET ne pas régler les 10 € d'une relance que le syndic est OBLIGE de faire, n'est pas très sérieux".

Ne voyez-vous que les bénéficiaires n'en sont cependant pas les mêmes ? Il est vrai que nous sommes plusieurs à avoir vécu une très mauvaise expérience avec notre précédent syndic (travaux passés en force, falsification de pv, frais à répétition...) Il faut malheureusement souvent plusieurs années à des copropriétaires moutons pour réaliser qu'ils ont été bernés.

Et je ne vous cache pas, appréciant contrairement à ce que vous alléguez les conseils des Uinautes, que ceux de JPM et Gedehem - que je remercie au passage de leurs précieuses interventions - me sont heureusement plus éclairants que ces péremptoires et peu élégantes vociférations.

Je ne manquerai pas naturellement de vous tenir au courant. L'injonction est partie aujourd'hui.


Édité par - caroline le 26 janv. 2011 20:10:44

Delanoche
Nouveau Membre

France
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 16 févr. 2011 :  17:29:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quand Gédehem écrit "Ce faisant, ainsi qu'il est prévu dans son "contrat de mandat", il les impute au syndicat au titre des "frais administratifs"."
il n'écrit pas : "Ce faisant, ainsi qu'il est prévu dans la liste des prestations comprises dans le forfait, …"

Pour résumer les précédents messages si j'ai bien tout compris :

Bien que le la DGCCRF constate qu'il y ait des abus réguliers au niveau des frais de relance suite à retards ou impayés, ceux-ci ne sont pas contestables dans le sens où ils sont mentionnés dans la listes des frais supplémentaires (càd EN PLUS DU FORFAIT) sur le contrat qui vous lie votre syndic donc au profit du syndic (en l'occurrence ancien syndic) et non du syndicat, contrat qui a été approuvé en AG et signé par le conseil syndical et qu'il fallait négocier si cela ne vous/lui plaisait pas…

Donc vous êtes redevable de ces sommes, incontestablement.

De plus, loin de toute leçon de morale, effectivement c'est rageant mais quel autre moyen trouver pour que les copros payent leurs charges à temps? J'ai bien peur que sans frais de ce type personne ne paye jamais ses charges ou du moins pas à temps… De plus si vous jouez à ce même jeu concernant votre emprunt immo, gare aux conséquences car les banques sont autrement plus féroces…

philippe388
Pilier de forums

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Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 Posté - 16 févr. 2011 :  17:57:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
caroline :
citation:
Il faut malheureusement souvent plusieurs années à des copropriétaires moutons pour réaliser qu'ils ont été bernés.



CES copropriétaires moutons paient leurs charges, pas VOUS !!!

Vous n'êtes pas mouton, mais vous cherchez des excuses pour vous exonérez de vos charges, cela est condamnable, caroline !!!

Veuillez méditer ce grand principe juridique, que ne manquera pas de vous citer le juge : nul ne me peux mettre en avant ses propres turpitudes pour excuser ces fautes !!!!!

Vous ne pouvez mettre en avant votre refus de payer 17.10 € pour na pas payer vos 2200 € !!! Vous accusez votre syndic de commettre des fautes et de berner les copros, mais réclamer les charges impayés n'est pas une faute.

caroline
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 33 Posté - 16 févr. 2011 :  18:18:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"nul ne me peux mettre en avant ses propres turpitudes pour excuser ces fautes"...

Argh..méditez plutôt votre orthographe Philippe, et cessez de tout mélanger.

Il n'y a aucun arriéré de charge....

Pour Delanoche, épargnez-nous l'argument de la sanction pour éviter le retard de paiement de charges. C'est la tarte à la crème pour justifier ces pratiques répréhensibles, et parfaitement malhonnêtes puisque elles ne réparent nullement le préjudice subi pour le syndicat lésé. Et vous le savez.

Réparer un retard de paiement : bien volontiers, mais uniquement au profit du syndicat, pas d'un syndic qui ne fait ici office que de secrétaire TTX et agent de recouvrement.

Réponse en tout cas imminente de la juridiction.

Édité par - caroline le 16 févr. 2011 18:25:17

philippe388
Pilier de forums

8495 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 16 févr. 2011 :  19:41:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
caroline :
citation:
Il n'y a aucun arriéré de charge....





Vous l'avez bien écrit sur ce post ????

Nous avons eu deux copros mauvais payeurs comme vous dans notre résidence, avec la même attitude de vouloir attaquer syndic et syndicat pour des fautes imaginaires, sur des erreurs comptables inventées,....

Le syndic a fait son travail comme le votre, même si sur d'autres dossiers il fût très mauvais et criticable.

Ces 2 personnages nous ont tous conduit à payer des frais d'avocat, frais que nous n'avons pas récupérer, le tribunal nous accordant 700 € à l'article 700. Nous avons récupéré après 3 ans et 7 ans une partie des fonds.

Nous avons du boucher les trous de trésorie par un appel de fonds de solidarité pour payer les factures, ....

caroline : des copros comme vous sont une plaie pour la communauté, car un SDC est une petite communauté qui gère ensemble un bien commun.

Vous ne respectez pas ce bien commun et vos voisins avec une telle attitude.

Ecrire que c'est le syndic qui profite de cette situation est d'un bétise absolue. Avant de critiquer votre syndic, apprenez donc la loi de la copro. et du rôle du syndic. Pour info ; le syndic gère la copro, il appelle les charges, et il fait tout pour récouvrer les dettes, c'est son métier.

Vous désirez réparer votre retard, une bonne nouvelle pour vos voisins, alors payer les 2200 e et pas les 17.10 €, et attaquez votre syndic sur ce que vous pensez être un abus !!!

Une question : avez vous participez au AG depuis que vous êtes débitrice du syndicat et non du syndic ???? avez vous expliquez votre lutte anti syndic aux autres copros, et associés dans le SDC ???

Merci de laisser de coté vos commentaires sur l'orthographe des Uninautes intervenants, vous n'êtes pas qualifiée pour cela !!!!

caroline
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 35 Posté - 16 févr. 2011 :  19:51:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe,

Je comprends vos arguments mais ne nous trompons pas de cible.

Bien sur encore une fois qu'un arriéré de charges peut être sanctionné. Mais aux tarifs qu'on voit figurer sur certains contrats de syndic, vous comprenez bien qu'on est en présence de pratiques qui d'une part constituent un enrichissement sans cause, d'autre part (et votre exemple le démontre) mettent en péril le syndicat.

Je ne connais pas votre dossier mais c'est votre syndic qu'il fallait attaquer sur ce point.

C'est bien là le comble : la réparation du préjudice subi du fait d'un arriéré de paiement ne rapporte rien au syndicat, sinon des frais supplémentaires que le syndic ne manquera pas de lui facturer comme dans votre exemple pour une action en justice qu'il est sûre de lui faire perdre....

Votre démonstration est parfaite.

Édité par - caroline le 16 févr. 2011 19:52:33

ALH14U
Contributeur actif

482 message(s)
Statut: ALH14U est déconnecté

Revenir en haut de la page 36 Posté - 16 févr. 2011 :  20:22:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de ALH14U
Phiippe388 :

Vous exagèrez dans vos arguments :

Vous écrivez à Caroline en lui reprochant de nae pas se laisser pluler de quelques dizaine d'euros !!!

"Le plus ridicule dans cette histoire est il le flou des textes, que seul un juriste pourra apprécier et non la majorité des copropriétaires, ou l'attitude de caroline qui cherche à tous prix un texte de loi ou des cass. pour excuser sa position de mauvais payeur, et cela pour quelques dizaines d'Euros !!!!"

Beaucoup de gens n'ont pas la chance de pouvoir peût être comme vous se faire plumer de quelques dizaines d'euros tous les ans, par n'importe qui.

C'est pas un conseil civique que vous donnez là mais la prote ouverte à l'escroquerie généralisée par le syndicat au profit du syndic, de l'architecte, des prestataires ....:

"Les petites rivières font les grands fleuves"

Qui vole un oeuf vole un boeuf

Voilà la réalité


C'est une gestion merdique de syndicat et un abus de droit d'imposer une surfacturation connue.

Je trouve consternant et méprisants vos propos de ce fait accusant quelqu'un qui a le droit de refuser les surcoûts imposé par les factures du syndic et du syndicat.

Si celle ci est dans son droit,

Si elle n'a pas voté le quitus et les comptes


Je conseille à Caroline de contester cette facture en AG en demandant éventuellement que le surcoût soit pris sur le compte de responsabilité professionnelle civil du syndic actuel qui connaissait la situation des comptes de chacun en prenant la succession, s'ils ne peuvent se retourner contre l'ancien syndic.

Celà lui permettra de voir la position du syndicat et d'éviter puisq'uelle pense avoir raison juridiquement d'être traité de mauvais payeur. Ce que font de façon éhonté beaucoup de syndicats et surtout de conseils syndicaux complétement à la botte ou illégaux.

Il faut répondre ainsi au courrier du syndic. (contrôlez également sa compétance et qualification auprès de la Préfecture !)

La prescription pour mauvaise répartition des charges vous incombant et la récupération d'une surfacturation de votre syndicat est de 10 ans.



NE VOUS LAISSEZ PAS VOLER DE QUELQUES DIZAINES D'EUROS.

Sinon il est effectivement difficille de combattre de tels surcoûts, au vu de la mentalité actuelle des gens, des administrations et dirigeants.


C'est bien tristre !
Signature de ALH14U 
ALH14

rambouillet
Pilier de forums

10164 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 37 Posté - 16 févr. 2011 :  20:46:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
n'oublions pas un point important : c'est l'AG, donc la majorité des proprios (art 25) qui votent ces frais au profit du syndic et non du SDC.

sans trop savoir, j'en conviens

mais comment faire, pour inciter les gens à payer : le syndicat devrait en plus pouvoir mettre une "amende"... malheureusement, on n'en est pas là. Il est anormal, sans justification, de ne pas payer ses charges (voir EDF ou le téléphone...)

caroline
Nouveau Membre

17 message(s)
Statut: caroline est déconnecté

Revenir en haut de la page 38 Posté - 16 févr. 2011 :  21:13:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci ALH14U de votre soutien bien agréable et surtout de votre suggestion de RCP que je trouve stratégiquement excellente pour secouer un peu les puces de ce nouveau syndic et l'attention de nos copropriétaires moutonniers.

Rambouillet, je trouve votre idée d'amende excellente (même si comme vous le savez une clause pénale reste toujours in fine à l'appréciation du juge) si elle peut en effet profiter enfin au syndicat.

Gédehem
Modérateur

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 39 Posté - 17 févr. 2011 :  01:34:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon de revenir en arrière mais .....

Delanoche écrivait plus haut :
".. ceux-ci (les frais de relance.ndlr) ne sont pas contestables dans le sens où ils sont mentionnés dans la listes des frais supplémentaires (càd EN PLUS DU FORFAIT) sur le contrat qui vous lie votre syndic donc au profit du syndic (en l'occurrence ancien syndic) et non du syndicat, contrat qui a été approuvé en AG.....

Le "contrat de mandat" du syndic approuvé par l'AG lie syndic et syndicat, pas les copropriétaires pris individuellement qui sont étrangers à l'acte.

Ce lien "syndic-syndicat" est également rappelé par JPM :
""Le syndic doit facturer au syndicat les relances. C'est le syndicat qui paie le syndic et qui impute au copropriétaire la charge si l'on fait abstraction de la controverse.
Pas besoin de décision judiciaire pour faire payer au syndicat une prestation effectuée conformément au contrat (de mandat) de syndic."


La question qui est soulevée est l'imputation par le syndicat de cette relance à un copropriétaire.

JPM
Pilier de forums

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 40 Posté - 17 févr. 2011 :  09:32:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je ne peux bien sur qu'approuver les propos de Gedehem !

Force est néanmoins de constater que les Hautes Instances et les associations consuméristes elles-mêmes ne semblent pas s'intéresser beaucoup au nécessaire respect de cette procédure.

Elles ont brandi quelques arrêts de la Cour de cassation comme des trophées victorieux sans les avoir bien lus ni en avoir tiré la " substantifique moelle "

Le principal était que le syndic était fort justement débouté de sa prétention formulée directement auprès du copropriétaire. Ils ont été nombreux à oublier la suite et parmi eux certains auteurs.

Le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat qui est son mandant. S'il veut être payé, c'est donc au syndicat qu'il doit facturer toutes ses prestations.

L'article 10-1 de la loi permet au syndicat, sous certaines conditions, d'imputer privativement la dépense qui devient de plano une charge sans nécessité de l'approbation de l'assemblée puisque l'imputation est légale.

A noter que l'art. 16 b) 2° de la loi Hoguet du 02/01/1970 punit de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 € le fait d'exiger ou d'acepter des sommes d'argent , biens, effets ou valeurs quelconques en infraction aux dispositions de l'article 6 de la loi qui renvoient à celles de l'artile 66 du décret d'application

Mieux vaudrait faire campagne pour rappeler la procédure à respecter que de brandir des sanctions pénales sans commune mesure avec l'infraction visée.

Autrefois les Frères prêcheurs avaient pour mission de remédier aux insuffisances doctrinales et oratoires des curés de campagne. On pourrait peut-être reprendre ce mécanisme











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