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Un seul des deux co-locataires donne congé : que faire ? Le 19/7/2001
UI - Actus - 19/7/2001 - Un seul des deux co-locataires donne congé : que faire ?
S'il est quelques décisions que le bailleur doit prendre rapidement et sans se tromper, celle-ci en fait partie : considérer que le bail est rompu pour tous les co-locataires, accepter le cas échéant un remplaçant ou le poursuivre avec le ou les co-locataires restants ? Il n'est pas inutile de connaître les seules options envisageables, et aussi d'en évaluer les risques, d'autant que la jurisprudence se précise en la matière...

Ne cherchez pas : la pluralité de locataires n'est prévue par aucun texte, sauf pour les époux. Seule la jurisprudence a façonné les règles applicables aux autres situations.

Celles-ci peuvent correspondre à plusieurs cas de figure : locataires "pacsés", simples concubins, amis partageant un appartement ou une maison.

En fait, la question clé à se poser est de savoir s'il existe une solidarité implicite ou explicite des co-preneurs pour l'exécution des obligations du bail.

Cette solidarité existe de fait pour les époux. Rappelons que l'article 1751 du Code civil rend les époux co-titulaires du bail qui leur sert d'habitation, même s'il a été signé que par l'un des deux. Elle existe également pour les partenaires d'un "PACS" (pacte civil de solidarité). Par contre, pour d'autres types de co-preneurs, elle n'existe que si elle est expressément stipulée dans le bail.

Lorsque la solidarité n'existe pas (co-preneurs ni mariés ni "pacsés" sans clause expresse), le congé donné par l'un suffit à mettre fin à la location pour le ou les autres co-titulaires. Dans la pratique, la situation pour le bailleur est ouverte, et il a le choix, soit de poursuivre par avenant le bail avec le ou les restants, soit de consentir un nouveau bail - il peut en profiter pour renégocier les conditions... - soit notifier la fin du bail aux autres co-titulaires !

Il est vrai que les baux sans clause de solidarité dans ce dernier cas ne doivent pas être fréquents : ils ne peuvent être dus qu'à l'inadvertance à la fois du bailleur et des locataires car son omission n'est de l'intérêt ni de l'un ni des autres, sauf machiavélisme de la part d'un bailleur juridiquement affranchi...

Par contre, dans le cas général lorsque cette solidarité existe - la jurisprudence est constante sur ce point - le congé d'un des preneurs ne peut rompre le bail sans le consentement des autres, ce qui est somme toute logique : puisque celui qui donne congé continue à être engagé aux obligations du bail comme s'il ne quittait pas les lieux, pourquoi le bailleur trouverait-il à y redire ? On objectera peut-être que le co-preneur partant aura d'autres charges de logement à supporter et que ses revenus, qui suffisaient pour une location, ne suffiront peut-être pas pour deux, mais la jurisprudence n'a pas semblé s'en soucier à ce jour...

Une jurisprudence récente est venue néanmoins jeter le trouble dans cette logique impeccable : dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 12 juillet 2000, la Cour de cassation a considéré que la solidarité de co-preneur cessait lors de la tacite reconduction du bail, sa lettre de congé pouvant valoir implicitement opposition à la reconduction du bail à son égard...

La conséquence induite de cet arrêt serait-elle que le bailleur serait en droit de refuser la tacite reconduction du bail au co-preneur ou aux co-preneurs restants à l'issue de la période de bail en cours dès lors qu'il ne bénéficie plus de la solidarité de tous les co-preneurs initiaux ? Ce serait logique, car pour le coup la sécurité de sa location pourrait être sérieusement compromise !

Reste enfin le cas où le co-locataire partant présente un remplaçant : nous n'avons pas connaissance que le cas ait été jugé, mais notre avis est que l'acceptation du remplaçant par le bailleur vaut cessation de la solidarité du sortant, à moins que son maintien ne soit expressément stipulée dans l'avenant constatant la substitution !

C'est sûr, l'évolution de la société ne facilite pas la tâche des bailleurs...

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